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物业公司如何主动“去物业化”推动社区O2O的发展

作者:广州钢构 来源:本站 发表时间:2016/3/21 11:14:46 查看:


有社区就有物业公司,物业公司怎么可能去“去物业化”呢?这是否为一个伪命题。

物业公司主动“去物业化”是社区O2O落地的希望。

 社区O2O,物业公司到底该怎么转型

因时而变,否定自身是推陈出新的法门,譬如,硬盘“去硬件化”之后就有了云盘,杂志“去杂志化”就有了很多流行电子杂志,物业管理公司的“去物业化”的逻辑与此相通,都是为了适应潮流,提升效率。

 

在移动互联网时代,“去物业化”趋势越来越明显,以往物业公司对社区全能式管理正不断被其他社会力量所分化,很多社区O2O绕过物业公司直接针对居民提供各种到家、上门服务。由于物业公司的“互联网化”程度普遍较低,经营模式(以收物业费为主),相对还比较传统。对于社区O2O创业者来说,能够与物业公司合作,是求之不得,笔者在本文中也试图提供物业公司转型的另一种思路。

 

一、  社区经济的两个不容忽视的重要特征:

 

早些年,瞄准社区营销的是一些向老年人推销医疗器械或保健品的地推团队,伴随电商的繁华和O2O模式的兴起,社区作为消费者身边“最后一公里”,具有两大特征:

 

1)、相对封闭的生态系统:社区里有居委会、物业公司、业主、商户等角色,有商超、集市、便利店、餐厅等场所,高端社区还有学校、药店、医院、会所等配套,社区几乎囊括了所有便民业态。各个社区在地域上相对分隔,管理上自成一体,使得很多社区O2O项目线下推广成本居高不下,难以发挥互联网经济的“规模、连接、速度”优势而无功折返。基于此,作者曾写过《社区“拆墙”之后,物业公司将如何生存?》一文详细探讨“开放型社区”给未来社区O2O线下渗透带来的转机。

 

2)、居民家庭消费的“桥头堡”:中国老百姓的消费习惯不同于西方,在面临买房、装修、买车、教育、医疗、投资等大宗家庭生活消费往往是出于集体决策,因此社区经济不是针对消费者个人的B2C,而是针对社区家庭的B2F模式(Business-To-Family);随着老百姓的家底越来越殷实,中产阶级的崛起消费升级趋势明显,而社区作为“房地产后市场”和家庭消费全场景的重要入口,自然成为资本市场的“香饽饽”。

 

二、回顾物业公司是怎样被社区O2O绕过去的?

 

物业公司扮演的是全社区系统的守护者,负责维护治安,维修水、电、供暖等基础设施,保护环境卫生,看管公共空间,催缴物管费用,甚至还须留意登记房屋入住情况,监理装修施工,处理邻里纠纷等各种庶务,是业主身边的“大内总管”。

 

物业占据明显的地利优势,然而很多社区O2O项目在落地中,并没有让物业公司参与进来:

 

1)、房屋租赁、二手房交易大多是由业主与房产中介公司经纪人单线联系,而物业并无作为,而各大房产中介门店就在社区门口扎堆(物业有BBS论坛,原本可以轻松成为供需双方的撮合者)。

 

2)、装修改造周期长、涉及环节多、材料多,业主没有时间全程跟进,而很多装修公司监理容易出现偷工减料项目,第三方的家装O2O平台等出来后被业主接受(其实物业公司派遣服务人员担任装修监理并不难)。

 

3)、家政服务中的搬家、开荒、保洁、家电清洗、家居保养、保姆、搬家、开锁等业务本是社区物业服务的强项,但58到家等O2O提供上门服务,用户逐渐开始通过手机找家政服务,而不是找物业。

 

4)、除了京东到家、58到家等此类O2O平台外,很多垂直的O2O项目以单品切入社区市场,比如e袋洗就跨过了很多社区家门口的干洗店,成为洗衣市场巨头后,又招募社区闲置劳动力当小e管家,做社区共享经济。

 

5)、一些社区O2O大力整合便利店(小卖部)提供生鲜、蔬菜在线采购配送、费用代缴、上门维修等居民日常消费服务;也有一些社区商超O2O与物业公司合作,但跨过物业公司也无伤大雅。

 

眼看这么多业务在家门口流失,物业公司是不是以后只能收快递、废品和停车费呢?遗憾的是,越来越多的社区开设安装了自提快递柜;已经有回收家电废品的O2O项目拿到融资了;针对社区内的洗车、P2P租车等项目也多了起来。站在物业管理公司的角度来看,本应该很容易得到的市场正被越来越多的O2O项目蚕食,或者说物业管理公司在O2O浪潮中发挥出自身的优势。

 

三、  物业公司如何开启“去物业化”进程?

 

不过,在社区O2O的冲击下,物业公司仍然拥有得天独厚的优势

 

1)、物业公司对小区住户算是知根知底,ERP系统里有业主的真实数据,一些经验丰富的物业服务人员对于各家各户结婚、生小孩、请保姆、装修、家电清洗、家具保养、搬家等家长里短如天气一样敏感,这表明物业公司在满足业主需求上占据先机。

 

2)、业主倾向于与商家、邻居等保持陌生的“弱关系”;而业主与物业之间却是“强关系”,正所谓“低头不见抬头见“,有点抱怨、摩擦很正常,只要服务一点一滴的在改进,业主是能感触到的。

 

3)、由于社区的天然壁垒让互联网O2O项目一时找不到北,这为物业公司转型赢得了时间。

 

“去物业化”绝不意味着物业公司放弃经营物业,而是在此基础上以更开放的姿态拥抱新技术和新变化,提升物业管理效率。

 

社区智能安防的普及就让保安深夜巡逻被值班室监控所替代,社区登记变为门禁刷卡,就大大降低人力成本,增加了社区居民的安全感。

 

物业公司可在保安、保洁、设备维修、园区绿化等杂项逐步选择外包,交由专业公司打理,改变以往物业公司事无巨细,苦活脏活累活全包的状态。

 

虽然万科、龙湖、保利、绿地等大型房产物业可以在APP或微信公众号上收缴物业费了,但对于物业费难收尴尬处境并没有得到有效改善,如果物业公司与一些为社区居民提供便利零售的服务的O2O项目合作,小区业主在平台上消费所产生的积分,累计可以冲抵物业费,可以实现物业公司与O2O项目的共赢。

 

“去物业化”其实是一个从对物的管理转移到对人的服务的过程,物业公司应从靠收物业费的单一盈利模式,转变到深挖居民家庭生活消费的无限潜力。

 

社区是一个巨大的长尾市场,覆盖了餐饮、生鲜、家电家具维修、租房、二手房、家政、家装、汽车、教育、婚庆、家庭娱乐、医疗保健、理财等方方面面,充满无数市场机遇;物业公司在居民的衣、食、住、行、用、文、教、乐、财等方面可以大有作为,既可以摆脱传统物业长期处于价值链下游的地位。

 

物业公司与O2O项目合作为社区家庭提供贴身的“管家式服务”;与单纯的线上管家相比,更加可靠、更有竞争力,极大提升物业公司的附加值。

 

其实,“去物业化”是“物业2.0版”另一种表述,是为了更好的回归服务的本质。

 

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